随着澳洲在维州以外地区的封锁不断放松，即使是维州的第二波疫情也开始得到了明显的控制，这在一定程度上似乎也给了澳洲房市喘息之机。
由房产研究机构CoreLogic提供的数据显示，截至8月22日的一周，悉尼的初步拍卖清盘率录得71.9%，较前一周的67.8%有所上升。而且当周悉尼共有632套住房参与拍卖，高于上年同期的503套。
但与此同时，所有机构和专家都在继续看空澳洲房产市场的未来走势。比如咨询公司SQM Research的常务董事路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）在最近接受采访时表示说，虽然在第二波疫情中，墨尔本住房市场明受到拖累更严重，但澳洲最核心的两大市场——悉尼和墨尔本整体受到的影响依然明显。
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CoreLogic：7月墨尔本房价领跌1.2%
事实上，受疫情实际影响，今年二季度澳大利亚首府城市住宅价格平均下跌1.1%，其中墨尔本受到的冲击最大，据Domain提供的数据，独立屋中位价环比下跌了3.5%。
比如澳新银行ANZ就预测，墨尔本房价或将下跌15％，悉尼房价可能会从其峰值下跌13%并在2021年下半年触底，因为消费者信心在疫情和停工期间深受影响。而且鉴于2021年的失业率可能仍保持在8％以上，房价复苏的步伐会比较缓慢。与此同时，家庭收入的下降、市场不确定性加剧以及边境关闭导致的人口增速缓慢，这些因素都会对房地产市场产生负面影响。
事实上，近期的房产市场恢复更多体现的是自住房买家的入场，投资客由于海外资金无法进入和租金收益极高的不确定性等等正在撤出市场。尤其是主要租客方向为留学生，甚至是通过Airbnb短租给旅游者的市区公寓房遭受寒冬，甚至已经有楼盘开始出现不少公寓房买家宁可损失10%的预付款也不交割的情况。
但如果仔细观察过去十几年澳洲房产价格的走势，不难看出其价格越来越趋向于投资品而非消费品。
自2000年以来，澳大利亚的实际房价（剔除通胀因素后）上涨了至少150％，而同期的工资涨幅却不到三分之一。伴随房价的飞速上涨，悉尼和墨尔本已经跻身于全球房价最贵城市之列。在过去的20年中，整个澳大利亚的住房自有率从70％降至65％，住房净资产水平从80％降至75％。
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虽然澳洲房价的高涨有供给不足，未能跟上人口增速的问题，但数据并不支持所有的房价涨幅都来自于供不应求。比如最直观的感受就是如果把房价拆分成建筑成本和土地价格的话，可以明显看到过去将近二十年内的房价上涨是由土地价格上涨而不是建筑成本所驱动。如果主要是由于房屋居住需求过推动房价的话，那么建筑业应该获益良多，但实际情况并非如此，真正上涨的是和建筑无关的土地价格。
另外一方面，不少人将房价上涨归功于连续走低的利率水平，因为低利率通常会使得借贷成本降低和放贷能力增加，让很多人愿意买更贵的房子。但最近并不是澳洲历史上第一次出现利率持续降低的时期，比如1960年代澳洲利率水平就和2010年房价开始上涨的时期接近，但当时并没有推动房价大涨。
通过以上的这些分析都可以看到，澳洲的房产持有者最看重的并不是居住需求，而是土地作为要素的核心功能——收取地租，或者说租金，因为越来越多的澳大利亚人买房目的是确保财务回报（包括：资本收益和租金收入），这一过程本质上就是住房的金融化。
也正是因为住房金融投资化的逻辑推动，目前的新冠疫情对于房地产的投资属性来说可以称作一次“完美风暴”：主要的海外旅游和留学租客来源枯竭、海外低成本投资资金被FIRB挡在了门外、本地投资房审核远较自住房审核严格。这也就不难理解，为什么大多数机构都不看好澳洲房价在疫情完全解除之前会有任何实质性的反弹。
（本文作者魏睿昊为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）
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