【观点】房价下跌30%？澳洲的房子还能看吗？

联邦银行近期警告，在最坏情况下澳洲房价跌幅最高将达30%，那么目前行情下还值得入市吗？还是应当持币观望？

Source: Getty Images

虽然澳大利亚的疫情开始好转，但澳洲房市受到的负面影响却在最近开始显现出来了，看空房价的气氛越发浓郁。比如四大银行之首的联邦银行（Commonwealth Bank）在上周警告称，由于新冠疫情可能导致长期经济低迷和失业率，澳大利亚的房价在未来三年可能会下跌约三分之一；房地产研究机构SQM research也认为，最糟糕的情况下，澳大利亚的房价最多可下跌30%，并主要发生在悉尼和墨尔本。

这一系列消息都让越来越多的人持有谨慎态度，笔者的一个朋友也刚刚经历了买家在最后一刻反悔，利用“冷静期”（cooling-off period）条款，仅仅支付了1500块钱罚金退出购房合同，导致房屋出售失败的“打击”。但市场上也有“抄底”声传出，认为房价在4月仍基本保持上涨，5月目前为止则是持平；全澳“解禁”已经开始，拍卖率似乎有所回升，也许住房价格正常化会很快开始。

那么澳洲房市是不是真的要出现大滑坡了，还是现在是抄底的大好时机？

且不说澳洲房价在未来几年究竟有多少下跌空间，但现在就急于抄底恐怕很容易抄在了“半山腰上”。因为房产市场的下滑才刚刚开始，后续依然还有继续下滑的动能存在。目前有很多数据显示澳洲各大首府城市空置率飙升，租金严重下降，新住房贷款急剧减少，贷款拖欠率也有所增加。

SQM Research提供的最新数据就显示，4月的全澳住房空置率上升了2％，目前空置住宅总数为88668套。在八个首府城市中，仅达尔文CBD的空置率出现下降，其它首府城市CBD空置率均有明显上升，尤其是悉尼CBD的住房空置率达到创纪录的13.8%，较3月份5.7%的空置率高出一倍以上。难怪有媒体夸张地形容，澳大利亚各首府城市CBD正在变成一座座“鬼城”。

而Suburbtrends.com收集的周度数据显示，5月初带有租房合约的房产占挂牌出售的15100套房屋中的11％。相比之下，长期平均水平仅为9％。其中，首都领地情况最为严重，五套房屋中就有一套为出租房。因为空置率攀高，租金无法按时收到，会直接影响到房东的贷款偿还能力。一环扣一环之下，必然最终会导致房价的下滑。

根据地产研究机构CoreLogic公布的4月住房价格统计数据，虽然全澳范围内4月份房价整体上涨0.3%，较3月份0.7%的涨幅放缓过半，但这已经是自去年6月以来的最低月度涨幅。

自3月中旬以来，住房市场价格一直表现疲软。墨尔本房价受到拖累，在4月下跌了0.3%。尽管悉尼的房价上涨了0.4%，可鉴于过去六个月的月均增长率为1.7%，悉尼的房价涨幅已经大大减弱，且后续的下跌恐怕很难避免。

而标准普尔（S＆P，简称标普）最近发布的数据就显示，由于整个3月份全澳经济处于“冻结”状态，不合格贷款（nonconforming home-loan）房屋贷款拖欠率增加到4.38％，增加的大部分来自拖欠31至60天的贷款。标普指出，抵押欠款是财务压力的滞后指标，比如2008年全球金融危机，直到爆发后约12至18个月，抵押贷款欠款才达到顶峰。也就是说，在未来1年到1年半的时间中，无力偿还贷款、考虑出售房产的业主会不断增加，这势必对房价造成压力。这也是为什么笔者和大多数银行等机构观点类似，认为房价的下跌财刚刚开始，因为房产作为有形实体经济的一部分，其价格波动时滞后而非领先的，未来的半年到一年才是房价下跌动能释放的核心时间段。

至于这一轮的房产熊市会持续多长时间，有多大跌幅现在还很难判断，媒体所说的“30%下跌”多少有些断章取义，实际大多数机构的30%是在情况恶化的前提下做的最坏打算。但随着疫情的快速得到控制，如果今年三季度后经济秩序能快速恢复，那么这个跌幅可能就不会很大，比如Corelogic就认为房价下跌可能不会超过10%。

但不管这轮下跌是一年还是两年，是10%还是30%，现在肯定不是急于投资房产的最好时机。事实上，现在就进行住房市场“抄底”是个彻头彻尾的伪命题，因为房产和股市的价格机制有巨大差别。股市是一个有百分百流动性的二级市场，往往会将对未来市场的预期当天就反应在市场价格上。因此当有类似新冠疫情这样的重大负面因素出现，在一些公司的业绩受到实际影响前，股价就已经完全体现出来。此时如果快速进入，一旦市场情绪趋于稳定或乐观，那么股价也会反弹得很快——事实上股市在暴跌一个月后，已经持续反弹了超过一个月。

但房地产市场并非如此。房地产实际上是实体经济的一部分，其价格走势一贯要比股市慢很多，波动幅度也小一些，并且具有一定的惯性。目前主要机构的预测几乎都认为在未来一年中，澳大利亚的总体住房价格会下跌至少10%，那么所谓的“底部”自然不是现在，而在未来。同样的，房地产市场的恢复也不可能如股市那么迅速，受到其实本身供需条件和交易周期的影响，现在入市显然操之过急。

（本文作者魏睿昊为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点不能替代财务建议，如有财务投资请自行咨询您的理财顾问。）

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