【观点】澳洲房市屡遭打击，公寓房风光难再？

近12个月内澳洲首府城市公寓楼花价值平均下跌10％至15％，悉尼房租中位数维持在五年低点……疫情导致的巨大人口“缺口”对澳洲房产业的影响还将有多深重？

Source: Domain

从进入21世纪之后，尤其是21世纪的第二个十年里，是澳洲房产市场最红火的日子。随着人口快速增长，高密度住宅成为房产商的最爱。大约从2012年开始，澳大利亚的大城市里充斥着高层公寓楼的繁荣——建筑业的迅猛发展、无处不在的起重机。 

但这繁华盛世来得快，去得也快。正所谓：“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”。一场疫情袭来，房产市场随之遭遇寒冬，尤其是高密度公寓的楼花市场问题最为严重。 

数据分析机构Digital Finance Analytics（DFA）的一项分析显示，受需求疲软导致估值下降、供过于求导致银行拒绝放贷等多重因素的影响，在2020年二季度，澳大利亚有十分之一的公寓楼花（期房）销售出现了“崩盘”。买家因此损失了数千万澳元的首付，交割失败同样令开发商的利润和资金链受到严重打击。DFA的负责人表示，过去12个月内，澳洲首府城市高层公寓的楼花价值平均下跌了10％至15％。 

同样是澳洲房产权威数据提供商的Corelogic报告显示出了类似的趋势，在截至5月的三个月中，结算时出现较大价值下跌的公寓楼花比例激增。与合同价格相比，悉尼3389个楼花中超过一半（52％）的结算价值较低。其中，四分之一（26％）的公寓价值下降了超过10％。

在这一系列触目惊心的数字背后，是疫情导致的巨大人口“缺口”所带来的影响，这对公寓市场冲击尤为严重，因为公寓的主要买家和租客大量来自海外。无论是海外投资客作为买家、还是留学生以及海外游客作为主要租户的市场在新冠疫情的影响下，很可能需要等到2021年才有恢复的可能。 

澳大利亚住房行业协会（HIA）的首席经济学家蒂姆·里登（Tim Reardon）认为，如果移民、留学生等海外人群不能恢复至新冠前的人口流入水平，澳大利亚的住房需求将下降约8万套。这在租金收益率的急剧下降上也得到了反应：公寓租金。 

根据房产网站Domain的最新租金报告，全澳范围内四月至六月的公寓租金下降了3.2％，遭受到15多年以来的最高跌幅；其中，悉尼和霍巴特的公寓呈现出有史以来的最大的季度跌幅，分别下跌了3.8％和8.4％。悉尼房屋的租金中位数维持在530澳元/周，目前处于五年来的最低水平，较2017年的峰值下降了9.1％。 

虽然根据澳大利亚住房研究机构CoreLogic提供的数据，截至6月底的过去一年中，澳洲房价事实上是上涨的，其中悉尼房价上涨了13.3％，墨尔本房价则上涨了10.2％。但很显然这主要是由于疫情袭来前所留下的涨幅，最近两个月中，澳洲房价已经开始下跌，未来的持续下滑恐怕很难避免。

事实上自2016-17年中国收紧了资金外流，澳大利亚各州政府开始对海外投资者加征额外税收，以及银行业不断收紧放贷标准之后，市场的需求就开始出现了明显的下跌，尤其是特别依赖海外投资客的公寓市场。 

而在疫情影响之下，未来失业率高企导致收入和消费水品下滑，国际旅行长期受阻和中澳关系紧张带来的留学、旅游、移民人数大幅度下降都将会在一段时间内打击本地房产市场的需求。 

不过近期的连续打击将在未来两年中进一步减少市场的房产供给，最终会在未来成为市场复苏的契机。着眼于未来，一些明显针对投资房买家的小户型CBD附近公寓房前景非常堪忧，相反更适合家庭居住的大户型、好地段公寓可能会在疫情过去后重新找到市场，只是这个过程可能回非常漫长。 

就连依然对长期市场依然保持着信心的本地著名开发商Mirvac也不敢奢望市场快速恢复——预计最早也要到2022年和2023年才会出现供给短缺，因此该公司现在改为转向囤地而非快速开发交付房源。

（本文作者魏睿昊为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）

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