Cơm áo gạo tiền: Kinh nghiệm nâng cấp 'danh mục đầu tư bất động sản' từ một người 'làm công ăn lương'

Anh Hồ Minh Giang, một kỹ sư và quản lý một doanh nghiệp nhỏ tại NSW cho rằng bất cứ một người 'làm công ăn lương nào' cũng có thể theo đuổi giấc mơ Úc, làm chủ một ngôi nhà và nâng cấp danh mục bất động sản của mình. Nắm bắt được cơn sốt bất động sản ở Sydney từ cách đây hơn 20 năm, anh 'chân ướt chân ráo' mua căn hộ đầu tiên, rồi tiến đến một căn nhà trên mảnh đất to, sau đó trở thành người chủ tự xây sửa nhà (owner builder) và làm chủ một căn nhà gần biển...

View across Vaucluse, Sydney, Australia Source: Getty / Andrew Merry

Các chia sẻ dưới đây chỉ mang tính tham khảo, mời quý vị gặp các chuyên gia tài chính để có những lời khuyên phù hợp cho từng trường hợp cụ thể.

Anh Hồ Minh Giang là một kỹ sư điện tử - tự động hóa, hiện quản lý một doanh nghiệp nhỏ và sinh sống ở Sydney. Mặc dù không phải là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, nhưng những kinh nghiệm mua bán bất động sản, nâng cấp và tu sửa nhà của anh đại diện cho số đông người Việt 'làm công ăn lương' ở Úc.

Trong quá trình nhiều năm tự sửa sang nhà, xây thêm granny-flat và trở thành 'owner builder', anh Minh Giang tích lũy kinh nghiệm để định giá căn nhà, ước tính số tiền dự trù cần để sửa chữa, nâng cấp căn nhà, và hiểu thêm về thị trường.

Anh chia sẻ hành trình của mình nhằm giúp những người mới mua nhà lần đầu hoặc còn xa lạ với quy trình mua bán bất động sản có thêm kinh nghiệm từ một người đi trước.

"Nếu có thể chuyển đổi mục đích bất động sản để cho hai hộ gia đình thuê thì có thể tạo tiềm năng cho bất động sản đầu tư, tránh bị thua lỗ sau khi trừ đi các chi phí sửa chữa, tiền đóng cho hội đồng thành phố, duy trì và sửa sang nhà cửa", anh Giang nói với SBS.

Tìm hiểu quy trình mua và bán khi nào (enter và exit) để tối ưu hóa lợi nhuận hoặc giảm tiền đóng thuế?

Việc mua nhà tùy thuộc vào mục đích mua để ở hay đầu tư mà lựa chọn cho phù hợp. Nếu mua để ở, bạn có thể sẵn sàng trả cao hơn một chút, còn nếu để đầu tư thì đánh giá dựa vào lợi nhuận và tiềm năng của căn nhà. Vậy tiềm năng của bất động sản thể hiện ở đâu?

Các bước mua bán bất động sản?

Định giá căn nhà bạn muốn mua như thế nào?

Mức giá chuẩn

Mức giá hời

Mức giá hy sinh (khi bạn cảm thấy thích và phù hợp)

Sydney Opera House and its Skyline with a reflection during Golden Hour, Sunrise Source: Getty / Getty Images

Chiến lược 'buy well never sale' là gì? Mua một bất động sản tốt, tiềm năng và giữ lại không bán. Có nhiều lý do để giữ lâu dài, và thuế lợi tức từ việc bán bất động sản đầu tư (capital gain tax) là một lý do. Lợi tức từ vốn nói một cách rất cơ bản là số tiền mà một tài sản đã tăng giá trị kể từ thời điểm mua đến thời điểm bán. Ví dụ, nếu bạn mua một căn hộ Bondi vào năm 2001 với giá 500.000 đô la và bán vào năm 2021 với giá 1,5 triệu đô la, thì thu nhập từ vốn sẽ là 1 triệu đô la. Sở thuế Úc ATO sẽ kiếm được một phần lớn của chiếc bánh. Dù không bán, nhưng bạn vẫn còn thể thu lợi từ sự gia tăng giá trị này thông qua "vốn chủ sở hữu- equity".

Thế nào là 'location, location, location' - một bất động sản có vị trí tốt?

Địa điểm có thuận tiện cho việc đi lại hay không? Khoảng cách địa lý đến trường học, bệnh viện, khu vui chơi, mua sắm, phương tiện giao thông công cộng.

Dự kiến, kế hoạch phát triển trong tương lai của chính phủ và hội đồng thành phố địa phương dành cho khu vực này.

Thu nhập của người dân, mức sống, sắc dân dựa vào các chỉ số của Nha thống kê Úc ABS.

Đánh giá về sự an toàn, an ninh và chỉ số kinh tế xã hội.

Mức tăng hay giảm dân số của khu vực này trong một thời gian nhất định.

Anh Hồ Minh Giang (Sydney)

Mời quý vị nhấn vào audio để nghe phỏng vấn của khách mời.

'Cơm áo gạo tiền' phát thanh hàng tuần vào mỗi tối thứ Ba trên SBS Radio. Tại đây, các chuyên gia về tài chánh, tiền bạc, hưu bổng, thuế vụ, đầu tư, cho vay... sẽ chia sẻ với quý vị phương thức chi tiêu thông minh, cách đầu tư hiệu quả, tư duy đúng đắn về tiền bạc, cũng như những khái niệm căn bản về tiền bạc. Đón nghe và cho chúng tôi biết chủ đề bạn quan tâm bằng cách gửi email về cho SBS: [e-mail]