Giá bất động sản quá cao…
Giá bất động sản tăng không ngừng suốt thập niên vừa qua cũng như các chuyên gia thường xuyên cảnh báo là bong bóng bất động sản đang được bơm ngày càng căng trong những năm gần đây.
Một trong những lời cảnh báo mới nhất là hồi tháng 11, chuyên gia phân tích thị trường bất động sản Louis Christopher thuộc trung tâm nghiên cứu SQM nói rằng thị trường bất động sản cả nước đang bị định giá cao hơn giá trị thực tế đến 22 phần trăm.
Kết quả khảo cứu này chủ yếu dựa vào xu hướng giá địa ốc tại thị trường Melbourne, vốn bị định giá cao hơn 40% so với giá trị thực, đây là tỷ lệ phần trăm cao nhất cả nước, theo sau đó là giá địa ốc tại Sydney, với 40% vượt mức giá trị thực.
Ông Christopher cảnh báo nếu các chính sách về nhà ở không thay đổi, ví dụ như nâng lãi suất cho vay hoặc đặt ra những rào cản khó khăn hơn cho người vay mua nhà, thì thị trường bất động sản tại Sydney và Melbourne có thể tiếp tục tăng trưởng 16% trong năm 2017.
“Tuy nhiên năm 2017 cũng có thể là năm cuối cùng trong chu kỳ tăng trưởng giá nhà vì nhu cầu khai thác vào hai thị trường này có thể giảm bớt”, ông nói.
Còn trong trường hợp lãi suất tiếp tục giảm, ông Christopher nói giá nhà sẽ tăng lên, nhằm lót đường cho một cuộc điều chỉnh về giá và sẽ ổn định trở lại vào năm 2018.
Tuy nhiên tình trạng thừa thãi nhà chung cư vẫn đang xảy ra...
Ở đầu bên kia bức tranh thì ngược lại, người ta lo sợ việc xây dựng quá nhiều tòa nhà chung cư mới sẽ dẫn tới sự thừa thãi về nhà ở trong vài năm tới.
Giai đoạn bùng nổ về xây dựng có vẻ như đã ảnh hưởng đến giá nhà chung cư tại Melbourne, nơi ghi nhận một kỷ lục về việc xây dựng chung cư mới trong hai năm qua.
Hôm 1/12, kết quả định giá bất động sản Tháng 11 của công ty phân tích tài chánh Corelogic’s chỉ ra rằng giá bất động sản tại Melbourne giảm 1.5%.
Giám đốc nghiên cứu thị trường của Corelogic, Tim Lawless chỉ ra nguyên nhân giá bất động sản tại Melbourne giảm là do thị trường được cung ứng thêm nhiều chung cư mới. Riêng giá nhà chung cư ở đây giảm đến 3.2% trong tháng 11.
Nhìn chung trong cả năm 2016, giá chung cư tại Melbourne chỉ tăng 3.9%, còn giá nhà tăng đến 12.2%.
Trong khi đó, thị trường địa ốc Sydney có nhiều dấu hiệu và diễn biến bất ngờ.
Giá chung cư tại Sydney tuy không tăng nhanh như giá nhà, nhưng vẫn tiếp tục tăng không có dấu hiệu giảm sút.
Trong tháng 11, giá chung cư lại tăng thêm 0.9%, cao hơn một chút so với tỷ lệ tăng giá nhà Sydney, vốn chỉ tăng thêm 0.8%.
Nhìn chung trong cả năm 2016, giá chung cư tại Sydney tăng 10.6% và giá nhà Sydney tăng 15.3%.
Couple with new house Source: AAP
Hồi đầu năm công ty dự đoán tình hình thị trường BIS Shrapnel tung ra một phúc trình cho hay Melbourne có thể bị dư thừa hơn 20,000 gia cư trước năm 2017. Tuy nhiên giám đốc về quản lý của công ty này, ông Robert Mellor nói Sydney vẫn tiếp tục hứng chịu sự cung ứng nhỏ giọt về nhà ở, và nhu cầu nhà ở vẫn vượt quá nguồn cung.
Ông Mellor hồi đầu năm đã khẳng định “Trong bốn năm tới Sydney vẫn chưa bị thừa thãi về nhà ở”.
“Từ năm 2004 đến năm 2012, Sydney thiếu hụt nhà ở trầm trọng. Căn bản là chỉ 12 tháng vừa qua chúng ta mới bắt đầu nhìn thấy việc xây dựng đạt đến mức độ đòi hỏi của thị trường mà thôi”.
Sydney là một thị trường khác biệt
Giá địa ốc tại Sydney vượt xa những vùng khác và đây vẫn là thành phố đắt đỏ nhất cả nước. Giá địa ốc trung bình tại Sydney hiện là $845,000, theo số liệu thống kê mới nhất của công ty Corelogic.
Giá địa ốc tại Sydney hiện nay cao chóng mặt, tăng lên đến 96% so với năm 2009, theo lời giám đốc nghiên cứu Tim Lawless của công ty Corelogic.
Melbourne cũng không chịu thua kém, với sự tăng giá lên đến 78%.
Tuy nhiên thị trường địa ốc tăng cao thứ ba cả nước là Canberra, chỉ đạt được sự tăng trưởng 33% mà thôi.
Giá nhà tại Perth vẫn gần như dậm chân tại chỗ, trong tám năm chỉ nhích lên chút đỉnh 6.5%, và đứng cuối bảng là Hobart chỉ tăng 4.5% so với năm 2009.
Ông Lawless nói sự tăng giá địa ốc tột bật tại Sydney là một bức tranh tương phản hoàn toàn với một tỷ lệ tăng lương thấp kỷ lục, chỉ đạt 2%.
Ông nói: “Vì vậy mà việc phải tích lũy nhiều mới mua nổi bất động sản cộng với tỷ lệ tăng trưởng thu nhập quá thấp khiến khả năng mua được bất động sản trở thành ngoài tầm tay với.”
Một phương cách khác để đo lường khả năng mua được gia cư đó là nhìn vào tỷ lệ giá bất động sản so với thu nhập cá nhân.
Tại Sydney tỷ lệ này là 8.4, có nghĩa rằng giá nhà trung bình tại Sydney cao gấp 8.4 lần thu nhập của gia đình trung bình tại Sydney.
Nếu chỉ nhìn vào thị trường nhà thôi, thì tỷ lệ này cao đến 10.0, còn với chung cư thì tỷ lệ là 7.1.
Những con số nói trên cao hơn nhiều so với các thành phố khác.
Melbourne có tỷ lệ 7.2, và tại Brisbane là 5.7.
Ông Lawless kết luận: “Khả năng người dân không thể sở hữu bất động sản tại Sydney ngày càng cao”.
Tuy nhiên, ông nói các đánh giá vẫn còn mơ hồ vì sự tính toán “khả năng cung ứng dịch vụ” tại thị trường bất động sản khó có thể dự đoán, vì tác động của tỷ lệ thu nhập của mỗi gia đình so với khả năng trả tiền vay mua nhà, hiện tỷ lệ này đang ngang bằng vì lãi suất cho vay hiện ở mức thấp kỷ lục.
A house with a sold sign in Melbourne, Monday, May 7, 2012 Source: AAP
“Điều này có thể che giấu thực tế là giá địa ốc đã tăng với tỷ lệ cao đáng kể so với tỷ lệ tăng thu nhập tại Sydney.”
Mục tiêu của các nhà đầu tư
Tất cả các chuyên gia phân tích đều đồng tình với nhau một điểm, đó là thị trường địa ốc Sydney thật khác biệt còn giá địa ốc tại các thành phố khác cũng tăng nhưng không mạnh mẽ bằng Sydney.
Đây là lý do tại sao tuần này Bộ trưởng Kế hoạch NSW Rob Stokes kêu gọi thay đổi chính sách đầu tư “cấn lỗ”, hay còn gọi là khấu trừ đầu tư thua lỗ (negative gearing).
Đề nghị của ông được Thủ hiến NSW Mike Baird ủng hộ, tuy nhiên lời đề nghị này lại mâu thuẫn trực tiếp với chính sách của đảng Tự Do.
Trong cuộc vận động bầu cử hồi tháng 7, thủ tướng Malcolm Turnbull từng nói Liên đảng sẽ không thay đổi chính sách đã đặt ra, cũng như cảnh báo chính sách của phe Lao Động nhằm cải tổ chính sách khấu trừ đầu tư thua lỗ (negative gearing) và giảm thuế lợi vốn (capital gain tax) sẽ dẫn tới một cuộc sụp đổ giá bất động sản.
Lúc đó giá bất động sản dự đoán sẽ giảm từ 2% đến 6%.
Ông Turnbull chỉ ra rằng cần phải tăng cường xây dựng để đáp ứng nhu cầu về nhà ở và tăng thêm khả năng mua được nhà cho người dân.
Tuy nhiên Bộ trưởng Kế hoạch NSW Rob Stokes cho hay chỉ tính riêng việc cung ứng nhà cửa thì không thể giải quyết sự khó khăn trong việc sở hữu nhà tại Sydney.
Tiểu bang NSW hiện xây mới 185,000 gia cư trong 5 năm tới, nhằm cố gắng giải quyết tình trạng thiếu hụt gần 100,000 gia cư tại tiểu bang này.
Tuy nhiên với lãi suất thấp kỷ lục như hiện tại, cùng với những chính sách ưu đãi thuế thật hào phóng của chính phủ liên bang, ông Stokes nói Sydney đã trở thành mục tiêu chủ chốt của các nhà đầu tư.
Giới đầu tư bất động sản hiện lợi dụng chính sách khấu trừ đầu tư thua lỗ (negative gearing) để được giảm thuế, nếu thu nhập từ bất động sản cho thuê thấp hơn hơn số tiền phải trả nợ nhà băng.
Còn với người bán, nếu bán nhà, họ chỉ phải đóng thuế trên phân nửa lợi nhuận mà thôi, theo chính sách giảm trừ thuế lợi tức (capital gains tax).
NSW Planning Minister Rob Stokes Source: AAP-Sam Mooy
Ông Lawless nói số liệu cho thấy hồ sơ vay mua nhà đầu tư hiện chiếm hơn một nửa các hồ sơ vay mua nhà tại NSW.
Các tiểu bang khác cũng đang tìm cách thắt lại các ưu đãi cho giới đầu tư.
Năm nay tiểu bang NSW, bắt chước Victoria và Queensland, đã tăng mức thuế đánh vào những nhà đầu tư ngoại quốc muốn mua nhà ở tại Úc.
Thị trường nhà ở vẫn nóng bỏng tay
Chuyên gia kinh tế AMP, Shane Oliver nói chắc hẳn những nhà hoạch định chính sách tiểu bang NSW nghĩ rằng thị trường địa ốc vẫn đang mạnh mẽ, vì bộ trưởng Stokes sẽ không nói về sự cải tổ chính sách khấu trừ đầu tư thua lỗ (negative gearing) nếu thị trường địa ốc đang yếu ớt.
Ông nói: “Có thể họ cho rằng thị trường vẫn phát triển, cũng như dữ liệu không cho thấy rõ ràng liệu thị trường địa ốc đã tăng đến đỉnh điểm hay chưa. Vì vậy có thể họ nghĩ việc này hẳn còn lâu dài lắm.”
“Tôi thì nhìn nhận vấn đề thận trọng hơn, tôi nghĩ sự dư thừa nhà ở sẽ xảy ra ngay trong năm sau”.
Tuy nhiên, nếu giá nhà thật sự giảm, ông Oliver nói thị trường có thể vẫn chống đỡ được nhờ hai nhóm người mua nhà.
Một là những người lần đầu tiên mua nhà để ở có thể tái gia nhập thị trường, đặc biệt trong trường hợp giá nhà giảm 20% và lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp như hiện nay.
Hai là những nhà đầu tư ngoại quốc cũng có thể bị giá nhà thấp hấp dẫn, và sẽ tìm cách mua nhà lúc này cho rẻ. Giá nhà tại Sydney được cho là vẫn hợp lý hơn so với một vài nơi khác ở ngoại quốc, hơn nữa lúc này giá trị đồng Úc lại đang thấp.
Sự gia tăng dân số ở Sydney vẫn rất mạnh mẽ, đây có thể là cái nệm đỡ cho một cuộc sụp đổ về giá nhà ở. Ông Oliver nói giá nhà sẽ không giảm thấp hơn 15% đến 20%.
“Bạn sẽ không nhìn thấy sự sụt giảm giống như từng xảy ra tại Hoa Kỳ hay khu vực đồng Euro.”
Vậy cuối cùng chính phủ có cải tổ negative gearing hay không?
Là tiểu bang kêu gọi việc cải tổ về khấu trừ đầu tư thua lỗ (negative gearing), NSW sẽ cố gắng đẩy trách nhiệm giải quyết tình trạng khó khăn không mua được nhà cho chính phủ liên bang.
Ông Oliver tin rằng việc cung ứng nhà ở có liên quan tới khả năng mua được nhà của người dân, tuy nhiên điều này không có nghĩa là bỏ qua những sự cải tổ khác, đặc biệt là phải thay đổi chính sách giảm thuế lợi tức (capital gains tax).
“Đây chính là điều khiến cho chính sách đầu tư “cấn lỗ” càng thêm lợi lạc” ông Oliver nói.
Tuy nhiên Tổng trưởng Ngân khố Scott Morrison có vẻ như không dễ mắc câu, hôm 2/12 ông nói việc xóa bỏ chính sách negative gearing sẽ ảnh hưởng đến những nhà đầu tư cá nhân đang cho thuê bất động sản, khiến cho giá nhà thuê tăng cao và gây áp lực nghiêm trọng lên thị trường địa ốc.
Một nguy cơ nữa là sự cải tổ chính sách negative gearing và capital gains tax discount sẽ ảnh hưởng đến cả nước chứ không riêng gì Sydney.
Prime Minister Malcolm Turnbull and Treasurer Scott Morrison during Question Time in the House of Representatives Aug. 31, 2016 Source: AAP
Trong khi đó, giám đốc Hiệp hội Kỹ nghệ Nhà ở Graham Wolfe chỉ trích thuế tiểu bang và chi phí phụ thu levy áp dụng với từng thương vụ mua bán nhà mới.
Ông Wolfe nói “Chỉ tính riêng thuế trước bạ stamp duty, mà người mua phải đóng cho tiểu bang khi mua một ngôi nhà mới, đã cộng thêm 91 đô la mỗi tháng vào khoản tiền nợ ngân hàng mỗi gia đình phải trả.”
Chính phủ NSW cần phải cải tổ chính sách thuế trước bạ stamp duty nếu muốn giúp đỡ những người mua nhà lần đầu tiên, tuy nhiên hiện chính phủ vẫn chưa đụng tới chính sách này.
Ông Stokes nói nếu các tiểu bang suy nghĩ đến chuyện xóa bỏ các loại thuế tiểu bang không cần thiết, thì chính phủ liên bang cần phải vạch ra kế hoạch, hỗ trợ tiểu bang kiếm tiền tài trợ cho trường học và bệnh viện, trong tình hình dân số bùng nổ hiện nay.
Các chính sách ưu đãi thuế hào phóng cho nhà đầu tư hiện tiêu tốn của chính phủ tới hàng tỷ đô la. Chỉ riêng năm tài khóa 2014 – 2015, chính sách giảm thuế lợi tức Capital Gain Tax đã tốn của chính phủ tới 6 tỷ đô la.
Cũng như mặc cho bao lời đồn đoán về bong bóng bất động sản, về dư thừa nhà ở và giá thuê nhà sụp đổ, thị trường này vẫn không ngăn nổi làn sóng đầu tư.
Dữ liệu tài chánh về nhà ở của ABS chỉ ra các thỏa thuận tài chánh liên quan tới đầu tư địa ốc vẫn tăng trưởng vững vàng kể từ tháng Năm năm nay.
Ông Lawless nói: “Rõ ràng là các nhà đầu tư vẫn tiếp tục xem địa ốc là một lĩnh vực đầu tư quan trọng, mặc cho chu kỳ tăng trưởng đã viên mãn và hiệu suất thấp”.
Ông Stokes tin rằng đã đến lúc nên có cuộc tranh luận thật sự về chính sách, cũng như chính phủ liên bang cần phải hợp tác chặt chẽ với các tiểu bang để giải quyết sự khó khăn cho người dân không thể mua nổi nhà để ở.
Ông nói: “Tại sao lại có người được giảm thuế vì họ sở hữu một nhà nghỉ ngoại ô trị giá hàng triệu đô la, mà ngôi nhà đó còn không thể góp phần cải thiện tình hình cung ứng nhà cửa khi thị trường cần?”
“Chúng tôi không hài lòng khi sống trong một xã hội mà ở đó, một người có thể dễ dàng giảm mức thuế đóng góp để xây dựng trường học, bệnh viện và các dịch vụ công cộng quan trọng khác – dựa vào những ưu đãi thuế hào phóng của chính phủ liên bang và sự sở hữu nhiều bất động sản — trong khi đó cả một thế hệ người dân đang đi làm cảm thấy ngày càng khó khăn hơn khi muốn tìm kiếm cơ hội sở hữu một ngôi nhà cho riêng mình.”
