Bir mali kurumda sabit faizli bir kredi aldığınızda, krediyi geri ödediğiniz süre boyunca sizin geri ödemelerinizde bir değişiklik olmaz. Kurumun faizleri artırması sizi hiçbir koşulda etkilemez.
Sabit faizli krediler
Sabit faizli ev kredisinde bir mali kurumdan belirli bir geri ödeme süresi kapsamında kredi alırsınız ve geri ödeme boyunca faizde değişiklik olmaz. Faizlerin inip çıkması sizin ödemelerinizde bir değişikliğe yol açmaz.
Melbourne’nun doğu bölgelerinde hizmet veren Mortgage Choice’dan broker Peter Ruddock, sabit faizli kredilerin genelde bir ila dört yıl süreler için verildiğini söylüyor.
Sabit faizde borç veren kurumla borç faizinizin ne kadarlık bir süre için sabit tutulacağı konusunda pazarlık yaptığınızı söylüyor. Kredinizin 20 veya 30 yıllık olabileceğini ancak sabit faizin örneğin üç yıllığına olabileceğini belirtiyor. Faizin bu sürede sizin için değişmeyeceğini, Avustralya Merkez Bankası The Reserve Bank’in kararlarının sizin borcunuz üzerinde etkisi olmayacağını söylüyor.
Birçok insan için sabit faizin çekici tarafları çok. Kişinin önünü görebilmesini sağlarken faiz artışına karşı da koruyor. Ancak aynı süre boyunca faizlerin düşmesi durumunda da ödemelerinizde bir azalma olmayacak.
When taking out a home loan, most lenders would ask you to choose between a fixed-term and a variable loan. Source: Getty Images/ Ariel Skelley
Banka sizin krediyi 30 yılda ödemenizi istiyor çünkü 30 yıl boyunca faiz alacak
Ruddock bankaların faizleri hemen sabitlemek istediğini ve bunun da ekonominin durumunu gösterdiğini söylüyor.
Eğer asgari geri ödemenin üstüne çıkmayacaksanız, şu anda sabit faizli kredilerin avantajlı olduğunu söylüyor. Şu anda sabit faizlerin değişkenden daha düşük olduğunu ve borç veren kurumla anlaştığınız süre boyunca da ne ödeyeceğinizi bileceğinizi belirtiyor.
Ancak daha esnek bir geri ödeme süreci talep ederseniz değişken faizli kredi sizin daha uygun olabilir. Değişken faizli kredide, merkez bankasının kararlarına göre faizler yükselip alçalır. Merkez bankasının faiz kararlarını genelde bankalar takip eder.
“Kredinizin süresine göre belirli bir asgari ödeme belirlenir” diyor. Bu miktarın altında ödeme yapamazsınız ancak üstünde ödeme yapabilirsiniz. Eğer asgari ödemeden daha fazlasını yatırırsanız kredinizi daha çabuk geri ödeyebilirsiniz. Ayrıca ekstra ödemeler sayesinde belirli bir birikim oluşturduğunuz için güvence de oluşacağını ve istediğiniz durumlarda bu ilave ödemeleri de çekebileceğinizi söylüyor.
Eğer RBA yani Avustralya Merkez Bankası faizleri düşürürse geri ödeme miktarını azalmayabilirsiniz. Değişken faiz sayesinde kredinizi daha çabuk ödeyebilirsiniz. Tabi faizler yükselirse de geri ödemeleriniz artacaktır.
Bu da ödemeleri artıramazsanız büyük bir sorun haline gelir.
Offset hesaplarının avantajları
Melbourne Üniversitesi’nden Maliye Profesörü Kevin Davis genelde sadece değişken faizli kredide sunulan offset hesabını anlatıyor.
Değişken faizli ev kredilerinde offset veya geri çekme hesapları sayesinde birikim yapabileceğinizi ve borcu daha hızlı kapattığınız için ödediğiniz faizi azaltabileceğinizi söylüyor. Ayrıca acil paraya ihtiyacınız olduğu zaman da kredi kartı veya başka bir mali araç yerine biriktirdiğiniz parayı çekebileceğinizi söylüyor.
Offset hesapta biriktirdiğiniz para kalan kredi borcunu ve ödediğiniz faizi azaltıyor. Örnek olarak, 400 bin dolarlık değişken faizli kredinizin offset hesabında 100 bin dolarınız varsa faiz ödemelerini 300 bin dolar üzerinden yapıyorsunuz.
If you are borrowing more than 80 per cent of the value of the house, your lender will ask you to get a lenders mortgage insurnace. Source: Getty Images/OsakaWayne Studios
Birçok finansal kurum hem sabit hem de değişken faizli ev kredileri sunuyor. Borcun ne kadarının sabit, ne kadarının değişken olduğuna siz karar veriyorsunuz.
Erken ödeme cezası
Ruddock sabit ve değişken faiz arasında karar verirken bilmeniz gereken en önemli hususlardan biri, sabit borcu zamanından önce kapatmak veya değişkene çevirmek isterseniz ödemeniz gereken ücret. Ücret, veya break cost, değişkene geçmeye karar verdiğiniz gündeki faiz oranına göre değişir.
Kredinizde yüzde 3’ten iki yıl daha sabit faizli ödeme varsa ve bu sabit krediyi değişkene çevirmek isterseniz ve faiz o anda yüzde ikiyse, bankanın yüzde birlik bir faiz kazancından olacağını söylüyor. “Bu yüzden de sabit faizli krediden çıkmanız durumunda yüzde birlik faizin iki yıl getireceği geliri sizden ceza olarak tahsil ederler” diyor. Bunun da kredinin boyutuna göre büyük bir miktar olabileceğini belirtiyor.
Öte yandan, faizler yükseldiyse ve siz daha düşük bir sabit faizli krediden çıkmak isterseniz, bankanın bir sıkıntı çıkarmayacağını söylüyor.
Avustralya’da şu anda tarihin en düşük faizlerini görüyoruz. Ruddock şu anda sabit faizli kredi alırsanız gelecekte faizlerin yükseleceğini öngörebileceğimizi belirtiyor.
Bazen de bankalar sizden Lenders Mortgage Insurance, yani borç sigortası satın almanızı isteyebilir. Bu şekilde krediyi ödeyememeniz durumda sigorta şirketi bankanın kaybını karşılar.
Banka için sigorta
Melbourne Üniversitesi’nden Profesör Kevin Davis, bu sigortanın normalde sizi koruyan diğer poliçelerden farklı olduğunu söylüyor. Bu sigorta poliçesinin ödemelerini siz yapsanız da riskten korunan banka oluyor.
“Eğer aldığınız borç mülkün alım fiyatının yüzde 80’i veya daha fazlasıysa, bankalar genelde sizdenLenders Mortgage Insurance talep eder,” diyor. Bunun da bankayı koruduğunu belirtiyor. Burada ortaya çıkan sıkıntının da sigorta ödemelerini borcu alan yaparken size herhangi bir koruma sağlamaması. Sadece bankanın size verdiği krediyi bankanın avantajına sigortalıyor. “Verdikleri parayı sizden alamazlarsa sigorta şirketinden alıyorlar” diyor.
Daha detaylı bilgi için devlete ait sitesine gidin veya kayıtlı bir mortgage brokerına danışın.
