ตั้งแต่คนเช่าถึงเจ้าของบ้าน: มติขึ้นดอกเบี้ยธนาคารกลางฯ หมายถึงอะไรสำหรับคุณ

ธนาคารกลางแห่งออสเตรเลียได้ตัดสินใจที่ขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานที่ต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ของประเทศ และเป็นไปได้ว่าจะเพิ่มขึ้นไปอีก นี่คือผลกระทบจากมติธนาคารกลางที่คาดว่าจะส่งผลต่อคุณ

政府檢討儲備銀行職權範圍，另外儲備銀行行長坦言加息在即。 Source: AAP

ประเด็นสำคัญ

• ธนาคารกลางแห่งออสเตรเลีย (RBA)ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานของประเทศจากเดิม 0.1% เป็น 0.35% ส่งผล 4 ธนาคารชั้นนำของประเทศส่งผ่านอัตราดอกเบี้ยใหม่ของธนาคารกลางถึงลูกค้าสินเชื่อบ้าน
  
  
• ผู้ว่าฯ ธนาคารกลางเผยตัวเลขเศรษฐกิจล่าสุดส่งสัญญาณฟื้นตัว อัตราเติบโตค่าแรงเริ่มทรงตัวได้ ถึงเวลาถอดเครื่องพยุงชีพจรการเงินให้เศรษฐกิจกลับมาก้าวเดินตามปกติ ขณะที่อัตราเงินเฟ้อเป็นไปตามปัจจัยต่าง ๆ ตามสถานการณ์โลกและในประเทศ
  
  
• ผู้ชำระสินเชื่อบ้านปัจจุบันเริ่มกังวลอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยเฉพาะอัตราผันแปร (variable rate) ที่ปรับขึ้นทันที ขณะที่ผู้ขอสินเชื่อใหม่อาจได้วงเงินที่น้อยลง
  
  
• คนซื้อบ้านใหม่ต้องจับตา หลังมีสัญญาณว่าดอกเบี้ยเงินฝากอาจขยับขึ้นในอนาคต แนะดูกลยุทธ์เรียกลูกค้าสินเชื่อบ้านใหม่จากธนาคาร และนโยบายช่วยคนซื้อบ้านหลังแรกจากพรรคการเมืองที่จะชนะการเลือกตั้ง
  
  

---

ราโมนา กุปตา (Ramona Gupta) ได้เก็บเงินเพื่อที่จะซื้อบ้านหลังแรกตั้งแต่เธออายุ 18 ปี

ตอนนี้ในวัยกว่า 30 ปี เธอเพิ่งจะซื้ออพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนในเมืองร็อกเดล (Rockdale) ซึ่งอยู่ห่างจากนครซิดนีย์ไปทางใต้ด้วยการขับรถไป 30 นาที

มันเป็นเวลาที่น่าตื่นเต้นของคุณกุปตา ที่เพิ่งจะย้ายเข้าอพาร์ทเมนต์ไปเมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา

แต่ก็เช่นเดียวกับอีกหลายคนทั่วประเทศที่กู้ยืมเงินมาซื้อที่พักอาศัย เธอรู้สึกกังวลกับการตัดสินใจของธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) ในการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐาน (official cash rate) เป็นร้อยละ 0.35 จากอัตราต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ก่อนหน้านี้ที่ร้อยละ 0.1 ซึ่งส่งผลให้ธนาคารต่าง ๆ ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยขึ้นตามไปด้วย

ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยมาตรฐานซึ่งไม่เคยปรับเพิ่มตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปี 2010 เคยอยู่ในระดับร้อยละ 0.1 มาตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปี 2020 ที่ผ่านมา แต่ท่ามกลางอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น บอร์ดธนาคารกลาง ฯ ได้ตัดสินใจเมื่อวันอังคารที่ผ่านมา (3 พ.ค.) ในการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานขึ้นอีกร้อยละ 0.25

Ramona Gupta, who recently purchased a home in Rockdale, NSW. Source: Supplied

คุณกุปตาแบ่งสินเชื่อบ้านเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกคือสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ $236,000 ดอลลาร์ และสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยผันแปรอีก $233,000 ดอลลาร์

เธอบอกว่าอยู่ในจุดโชคดีในเวลานี้ เนื่องจากมีเงินฝากในบัญชีมาช่วยลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ต้องจ่าย แต่สินเชื่อดอกเบี้ยคงที่คงอัตราดอกเบี้ยไว้ได้เพียง 2 ปีเท่านั้น ตอนนี้เธอเริ่มกังวลแล้วว่า อัตราดอกเบี้ยจะเป็นเช่นใดเมื่อถึงเวลาต้องรีไฟแนนซ์

“เราเคยมีดอกเบี้ยต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ตั้งแต่ปี 2010 แต่ฉันไม่คิดว่าเราจะเห็นดอกเบี้ยต่ำลงไปอีก” คุณกุปตา กล่าว

ธนาคารกลางฯ ขึ้นดอกเบี้ยมาตรฐานทำไม แล้วจะกระทบคนกู้บ้านอย่างไร

ดร.ฟิลิป โลว (Dr Philip Lowe) ผู้ว่าการธนาคารกลางแห่งออสเตรเลีย กล่าวว่า บอร์ดธนาคารได้ตัดสินแล้วว่าถึงเวลาที่ถูกต้องที่จะเริ่มถอนการสนับสนุนทางการเงินพิเศษที่มีไว้เพื่อช่วยเหลือระบบเศรษฐกิจประเทศในสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และได้กล่าวอีกว่า อาจจะมีการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยอีกในอนาคต

“ระบบเศรษฐกิจได้รับการพิสูจน์แล้วว่าฟื้นตัวได้ และอัตราเงินเฟ้อกำลังพยุงตัวตัวอย่างรวดเร็วสู่อัตราสูงกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้” แถลงการณ์จาก ดร.ฟิลิป โลว ผู้ว่าการธนาคารกลางแห่งออสเตรเลีย

“มีหลักฐานอีกว่า อัตราการเติบโตค่าจ้างกำลังกลับมาพยุงตัว สิ่งนี้ประกอบกับดอกเบี้ยในอัตราต่ำมาก มันเหมาะสมที่จะเริ่มต้นกระบวนการทำให้สภาพทางการเงินเป็นธรรมดา”

ตัวเลขต่าง ๆ ที่มีการเปิดเผยเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมาชี้ว่า อัตราเงินเฟ้อรายปีเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 5.1 ขณะที่อัตราเงินเฟ้อพื้นฐานเพิ่มเป็นร้อยละ 3.7 ซึ่งมากกว่าเป้าหมายที่ธนาคารกลางแห่งออสเตรเลียคาดการณ์ไว้ระหว่างร้อยละ 2-3

“การเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อนี้ สะท้อนกับปัจจัยในระดับโลกเป็นวงกว้าง” ดร.โลว ผู้ว่าการธนาคารกลางแห่งออสเตรเลีย กล่าว

“แต่ข้อจำกัดด้านกำลังผลิตภายในประเทศกำลังมีบทบาทมากขึ้น และความกดดันจากภาวะเงินเฟ้อได้ขยายวงกว้างขึ้น ทำให้บริษัทต่าง ๆ เตรียมส่งต่อการเพิ่มต้นทุนไปยังราคาของผู้บริโภค”

คาดว่าอัตราเงินเฟ้อจะเพิ่มขึ้นอีกในระยะเวลาอันใกล้นี้

การคาดการณ์ส่วนกลางของธนาคารกลางแห่งออสเตรเลียสำหรับปี 2022 มีไว้สำหรับอัตราเงินเฟ้อทั่วไปที่ประมาณร้อยละ 6 และอัตราเงินเฟ้อพื้นฐานที่ร้อยละ 4.75 โดยภายในกลางปี 2024 คาดว่าอัตราเงินเฟ้อทั่วไปและอัตราเงินเฟ้อพื้นฐาน จะลดลงมาอยู่ที่ราวร้อยละ 3

“การคาดการณ์นี้อยู่บนพื้นฐานของการสันนิษฐานอัตราดอกเบี้ยที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต” ดร.โลว กล่าว

“บอร์ดธนาคารกลาง ฯ ได้ให้คำมั่นว่าจะทำสิ่งที่จำเป็น เพื่อให้แน่ใจว่าอัตราเงินเฟ้อในออสเตรเลียกลับสู่เป้าหมายเมื่อเวลาผ่านไป”

เรื่องนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับคนซื้อบ้านหลังแรก

คาเมรอน คูเชอร์ (Cameron Kusher) ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจของบริษัทข้อมูลอสังหาริมทรัพย์พร็อพแทร็ก (PropTrack) กล่าวว่า ผลกระทบของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อผู้ซื้อบ้านหลังแรกจะแตกต่างกันออกไป

คุณคูเชอร์ กล่าวว่า เป็นไปได้ที่ราคาบ้านจะลดลงขณะที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น

“แต่ในทางกลับกัน สิ่งที่จะเกิดขึ้นอีกก็คือ เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นไป คุณจะได้รับการประเมินจากความสามารถในการชำระอัตราสินเชื่อ ซึ่งสูงกว่าอัตราการประเมินในตอนนี้มาก” คุณคูเชอร์ กล่าว

ปัจจุบัน ธนาคารต่างๆ ได้ดำเนินการ ‘ทดสอบภาวะวิกฤต 3% (3% stress test)’ในการประเมินผู้ขอสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่า พวกเขาจะพิจารณาความสามารถของผู้ซื้อในการชำระคืนเงินกู้ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 3

“ท้ายที่สุดก็หมายความว่า คุณสามารถกู้ยืมเงินได้น้อยกว่าที่คุณทำได้ก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะเริ่มสูงขึ้น” คุณคูเชอร์ กล่าว

หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้เช่า

เชน โอลิเวอร์ (Shane Oliver) หัวหน้านักเศรษศาสตร์ จากเอเอ็มพี แคปิตอล (AMP Capital) กล่าวว่า อัตราที่ว่างให้เช่าในระดับต่ำจะยังคงเป็นแรงผลักดันสำคัญสำหรับราคาค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น มากกว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น

“ผู้ปล่อยเช่าบางคนอาจส่งผ่าน (ราคาเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น) ไปยังผู้เช่า แต่คนอื่นๆ อาจสรุปว่าไม่มีความจำเป็น เพราะประโยชน์จากนโยบายเนกาทีฟเกียร์ริง”

“ดังนั้น มันจึงอาจมีเพียงแรงกดดันที่ส่งผลต่อค่าเช่า แต่ผมไม่คิดว่ามันจะมีนัยยะสำคัญ”

ด้าน คุณคูเชอร์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจของบริษัทข้อมูลอสังหาริมทรัพย์พร็อพแทร็ก (PropTrack) กล่าวว่า ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็จะเพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

“คุณจะเริ่มได้รับดอกเบี้ยเงินฝากที่เพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อย ซึ่งคุณอาจนำไปชำระสินเชื่อบ้านได้” คุณคูเชอร์ กล่าว

“โดยในบริบทนั้นถือเป็นเรื่องบวก แต่ก็เป็นไปได้ที่ราคาเช่าอาศัยจะเพิ่มสูงขึ้นไปด้วย”

พรรคร่วมรัฐบาลได้ให้คำมั่นในการขยายโครงการเงินช่วยเหลือสำหรับซื้อบ้านหลังแรกขณะที่พรรคแรงงานได้เปิดตัวแผนซื้อบ้านแบบร่วมทุน (shared-equity home-buying plan)” เพื่อช่วยผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางประมาณ 10,000 คนต่อปี หากได้รับเลือกตั้งให้เป็นรัฐบาล

คุณคูเชอร์ กล่าวว่า โครงการเหล่านี้ ประกอบกับราคาค่าเช่าที่สูงขึ้น อาจมอบแรงจูงใจมากขึ้นในการออกจากตลาดบ้านเช่าไปสู่การซื้อบ้านหลังแรก

“ผมคิดว่าพรรคการเมืองทั้งสองฝ่ายกำลังมองหาหนทางต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นให้ผู้คนได้เป็นเจ้าของบ้าน แต่ก่อนที่จะเข้าโครงการเหล่านั้นและซื้อบ้านหลังแรกก็จะต้องตรวจสอบและประเมินมูลค่าให้ดีเสียก่อน” คุณคูเชอร์ กล่าว

คนมีสินเชื่อบ้าน หรือคนที่กำลังจะซื้อบ้านควรทำอย่างไร

แชนเทลล์ แรงเกล (Chantelle Rangel) นายหน้าซื้อขายจากแมฟเวอริกวิลล์ มอร์ทเกจ ชอยซ์ (Maverickville Mortgage Choice) กล่าวว่า ผู้ถือสินเชื้อกู้บ้านควรพิจารณาการต่อรองอัตราที่ดีกว่ากับผู้ปล่อยเงินกู้ หรือมองหาการรีไฟแนนซ์

คุณแรงเกลกล่าวว่า ผู้ขอสินเชื่อบ้านสามารถแบ่งสินเชื่อเป็นส่วน ๆ โดยให้ส่วนหนึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบผันแปรเพื่อให้ชำระเพิ่มเติมได้มากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่เพื่อรักษาอัตราเดิมไว้ในอนาคต

ขณะที่อัตราดอกเบี้ยไต่ทะยานขึ้นต่อเนื่อง เธอกล่าวว่า ธนาคารต่าง ๆ อาจปรับกลยุทธ์เพื่อดึงดูดลูกค้าใหม่ซึ่งอาจมาในรูปแบบเงินจูงใจสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือการผ่อนผันประกันสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านรายใหม่ด้วยเงินฝากขนาดเล็ก

เธอกล่าวอีกว่า ธนาคารอาจเสนออัตราเบื้องต้น (introductory rate) สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ต่ำกว่า และโบนัสเงินสดสำหรับผู้ที่รีไฟแนนซ์ พร้อมกับแนะนำว่า ผู้ซื้อบ้านหลังแรก และผู้ที่กำลังมองหาสินเชื่อบ้านควรทำให้แน่ใจว่า พวกเขาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยระหว่างผู้ปล่อยสินเชื่อรายต่าง ๆ

“ทดสอบกรณีวิกฤตของตัวคุณเองกับสินเชื่อที่คุณอาจได้รับด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เกินจริง (และ) ทบทวนแผนฉุกเฉินของคุณเองเพื่อให้แน่ใจว่าคุณไม่ตรึงตัวเองมากจนเกินไป และมีทางเลือกที่จะลดค่าใช้จ่ายที่มีอยู่หากจำเป็น” คุณแรงเกล กล่าว

---

คุณสามารถติดตามข่าวสารล่าสุดจากออสเตรเลียและทั่วโลกเป็นภาษาไทยจากเอสบีเอส ไทย ได้ที่เว็บไซต์ sbs.com.au/thai บันทึกเว็บไซต์ของเราเก็บไว้ในบุ๊กมาร์ก เพื่อไม่ให้คุณพลาดสถานการณ์ล่าสุด หรือติดตามเราทางเฟซบุ๊กที่ facebook.com/sbsthai