اجاره ها در حال افزایش است. اگر صاحبخانه شما می خواهد اجاره را افزایش دهد، شما چه حقوقی دارید؟

در بحبوحه افزایش هزینه های زندگی و تورم، اجاره نشین ها با افزایش قیمت اجاره مواجه شده اند. گروه های حامی مستاجران از دولت فدرال استرالیا و همچنین دولت های ایالت ها و قلمروهای این کشور خواسته اند تا اقداماتی را انجام دهند تا اطمینان حاصل شود نرخ افزایش بهای اجاره ها متناسب با نرخ تورم است.

租客认为房东涨租不合理该怎么办？ Source: SBS

داده های CoreLogic‌ حاکی از این است که بهای اجاره در سراسر استرالیا در ماه ژوئن به طور میانگین  ۰.۹ درصد و در طول سال گذشته ۹.۵ درصد افزایش داشته است.

این بالاترین نرخ سالانه افزایش اجاره از دسامبر ۲۰۰۷ است.

میزان اجاره ها در مناطق حاشیه ای یا به اصطلاح ریجنال استرالیا افزایشی شدیدتر و برابر با ۱۰.۸ درصد داشته است. این افزایش در شهرهای پایتخت ۸.۸ درصد بوده است.

افزایش تقاضاها برای مشاوره حقوقی در مورد افزایش اجاره ها

سازمان «مستاجران کوئینزلند» (Tenants Queensland) می گوید شاهد افزایش درخواست مشاوره از سوی مستاجرانی بوده است که با افزایش اجاره مسکن مواجه شده اند.

پنی کار (Penny Carr) رییس این سازمان می گوید حمایت های موقتی که در طول همه گیری کووید-۱۹ برای مستاجران در نظر گرفته شده بود، از جمله به حال تعلیق درآمدن صدور و اجرای حکم های تخلیه، به پایان رسیده است و به همین دلیل قدرت اندکی برای مستاجران در چانه زنی با صاحبخانه ها باقی مانده است.

داده های مربوط به سرشماری سال ۲۰۲۱ نشان می دهد حدود یک سوم از مستاجران در استرالیا دچار «استرس اجاره» (rental stress) هستند، یعنی حداقل ۳۰ درصد از درآمد خانوار آنها صرف پرداخت اجاره مسکن می شود.

طبق تحلیل داده های این سرشماری که توسط موسسه سلامت و رفاه استرالیا انجام شده است دو سوم از جمعیت استرالیا اجاره نشین هستند.

چطور باید در مورد افزایش اجاره مذاکره کنم؟

پترسون راس رییس اتحادیه مستاجران نیوساوت ولز (The Tenants’ Union) می گوید مستاجران باید با اتحادیه محلی مستاجران یا مرکز حقوقی اجتماعی خود تماس بگیرند تا ببینند طبق شرایط ویژه ای که دارند چه گزینه هایی پیش رو دارند.

در مرحله اول، مذاکره بین مستاجر و صاحبخانه توصیه می شود چرا صاحبخانه این اختیار را دارد تا نرخ اجاره را ثابت نگهدارد یا کاهش دهد. سپس نتایج این مذاکرات باید به صورت مکتوب ثبت شود.

آقای راس می گوید مستاجران می توانند تصمیم بگیرند که در مورد افزایش اجاره به یک دادگاه مربوطه، کمیسیونر یا دادگاه محلی مراجعه کنند. اما چنین اقدامی نمی تواند تضمین کند که افزایش اجاره لغو خواهد شد یا نرخ اجاره کاهش پیدا خواهد کرد.

قلمروی پایتخت استرالیا (ACT) تنها منطقه استرالیا است که برای میزان افزایش نرخ اجاره، محدودیت در نظر گرفته است.

رابرت سیمز (Robert Simms) نماینده حزب سبزها در ایالت ساوت استرالیا نیز قصد دارد در ماه جاری لایحه ای را به پارلمان این ایالت ارائه دهد تا میزان افزایش بهای اجاره محدود به نرخ تورم باشد.

چطور باید در یک دادگاه مدنی اعتراض خود را به افزایش اجاره مطرح کنم؟

در دادگاه ایالتی مربوطه، مسئولیت اثبات این که میزان افزایش اجاره بها بیش از حد بوده است و ارائه مدارک مربوطه بر عهده مستاجر خواهد بود.

اعضای دادگاه می توانند عواملی مانند نرخ اجاره در محله برای املاک مشابه، امکانات رفاهی ارائه شده در ملک و هزینه های صاحبخانه را در نظر بگیرند.

آقای راس گفت که هنگام آماده کردن یک پرونده بالقوه برای ارائه در دادگاه، افراد تشویق می‌شوند که  مشاوره حقوقی دریافت کنند، مطابقت با الزامات مربوطه را بررسی کنند و تحقیق کنند که آیا افزایش اجاره بها بالاتر از نرخ بازار است یا خیر.

اگر صاحبخانه بخواهد اجاره بها را افزایش دهد چه حقوقی دارم؟

ویکتوریا

اگر خانه ای را طبق یک قرارداد با مدت مشخص یا به اصطلاح fixed-term‌ اجاره کرده اید، صاحبخانه شما نمی تواند در طول این مدت اجاره را افزایش دهد، مگر این که در قرداد شما ذکر شده باشد می تواند این کار را انجام دهد. اگر در قرار داد اجازه چنین افزایشی در نظر گرفته شده باشد، صاحبخانه باید به صورت مکتوب به شما از ۶۰ روز قبل اطلاع دهد. این اقدام باید در مورد مستاجرانی که به صورت ماه به ماه اجاره خانه را تمدید می کنند نیز انجام شود.

صاحبخانه همچنین باید اطلاع دهد چطور این نرخ افزایش اجاره بها محاسبه شده است.

شما می توانید از سازمان امور مصرف کنندگان ویکتوریا (CAV) بخواهید که یک ارزیابی رایگان در مورد اجاره بها انجام دهد ولی باید این کار را ظرف مدت ۳۰ روز از دریافت اخطار صاحبخانه برای افزایش اجاره بها انجام دهید.

سپس CAV‌ ملک را بازرسی می کند و نتیجه ارزیابی خود را به شما و صاحبخانه ارائه می دهد. اگر این ارزیابی نشان دهد میزان افزایش اجاره بیش از حد است و صاحبخانه از کاهش دادن آن خودداری کند، شما می تواند به دادگاه مدنی و اداری ویکتوریا (Victorian Civil and Administrative Tribunal) مراجعه کنید. اما باید این کار را ظرف ۳۰ روز از دریافت ارزیابی CAV‌ انجام دهید.

نیوساوت ولز

اگر خانه ای را طبق قراردادی با مدت مشخص که کمتر از دو سال اجاره کرده اید، صاحبخانه شما فقط در صورتی می تواند نرخ اجاره را افزایش دهد که در قرارداد ذکر شده باشد.

در مورد قراردادهایی که مدت آنها دو سال یا بیشتر است، صاحبخانه فقط هر ۱۲ ماه یک بار می تواند نرخ اجاره را افزایش دهد و باید از ۶۰ روز قبل به شما اطلاع دهد.

اگر به صورت ماه به ماه نیز اجاره می کنید صاحبخانه فقط هر ۱۲ ماه یک بار می تواند نرخ اجاره را افزایش دهد و باید از ۶۰ روز قبل به شما اطلاع دهد.

اگر احساس می کنید افزایش پیشنهادی غیر منطقی است، می توانید با صاحبخانه خود مذاکره کنید. اگر نمی توانید روی رقمی به توافق برسید، می توانید درخواست دهید که این موضوع در دادگاه مدنی و اداری نیوساوت ولز بررسی شود.

کوئینزلند

برای قراردادهای با مدت معین، اجاره بها را نمی توان در مدت معین افزایش داد، مگر اینکه در قرارداد اجاره قید شده باشد. همچنین باید نحوه محاسبه مبلغ جدید اعلام شود.

تاریخ افزایش اجاره بها باید حداقل شش ماه با آخرین افزایش یا آغاز اجاره فاصله داشته باشد. صاحبخانه باید تصمیم خود برای افزایش اجاره بها را از دو ماه قبل به صورت کتبی به مستاجر اطلاع دهد. این در مورد مستاجرانی که به صورت ماه به ماه اجاره می کنند نیز صدق می کند.

اگر مستاجر احساس می کند افزایش اجاره بها بیش از حد است، می تواند با درخواست برای حل اختلاف رایگان از طریق «اداره مستاجران مسکونی» (Residential Tenancies Authority)، موضوع را مورد مناقشه قرار دهد.

اگر این مناقشه حل نشود و موضوع به صورت «فوری» تعریف شود، برای مثال مربوط به یک حکم تخلیه باشد، آن وقت می توان به دادگاه مدنی و اداری کوئینزلند مراجعه کرد. چنین اقدامی باید ظرف ۳۰ روز از زمان دریافت اخطار برای افزایش اجاره انجام شود.

ساوت استرالیا

برای مستاجرانی که قراردادهای با مدت معین دارند، افزایش اجاره بها نمی‌تواند اتفاق بیفتد، مگر اینکه شرطی وجود داشته باشد که آن را در قرارداد مجاز بداند.

باید مشخص شود که چگونه این افزایش محاسبه شده است، برای مثال با توجه به نرخ تورم.

همچنین باید یک اخطار کتبی جداگانه حداقل از ۶۰ روز قبل ارائه شود. این افزایش تا ۱۲ ماه پس از آخرین افزایش اجاره بها یا ۱۲ ماه پس از شروع توافق قابل اعمال نیست.

برای قراردادهای دوره ای، همان الزام اخطار کتبی که در بالا ذکر شد نیز اعمال می شود.

مستاجرین می توانند افزایش اجاره بها را به چالش بکشند و با درخواست به دادگاه مدنی و اداری استرالیای جنوبی (SACAT) ثابت کنند که این افزایش بیش از حد است.

وسترن استرالیا

در یک قرارداد اجاره با مدت مشخص یا fixed-term، افزایش اجاره بها تنها در صورتی می‌تواند صورت گیرد که قرارداد شامل مفادی باشد که این امکان را فراهم می‌کند، از جمله مشخص کردن نحوه تعیین افزایش. افزایش اجاره تنها می تواند شش ماه پس از آخرین افزایش یا شش ماه پس از شروع قرارداد اجاره صورت گیرد. اخطار کتبی جداگانه حداقل به مدت ۶۰ روز باید ارائه شود و با قوانین مقرر برای اطلاع رسانی مناسب مطابقت داشته باشد.

برای یک قرارداد اجاره دوره ای، افزایش اجاره بها نمی تواند تا شش ماه پس از آخرین افزایش رخ دهد. اخطار کتبی جداگانه حداقل به مدت ۶۰ روز باید همانطور که در بالا ذکر شد ارائه شود.

مستاجرانی که معتقدند اجاره بها خیلی زیاد است، می‌توانند با مراجعه به دادگاه محلی، به دنبال کاهش یا مخالفت با افزایش آن باشند، و قاضی مسائلی را در نظر می‌گیرد، مانند اینکه آیا اجاره بها با سایر املاک در منطقه قابل مقایسه است یا اگر موجر در حال افزایش اجاره است تا مستاجر را مجبور کند خانه را ترک کند.

تاسمانیا

در ایالت تاسمانیا نیز مستاجرانی که معتقدند میزان افزایش اجاره بها بیش از حد است می توانند به کمیسیونر مستاجران مسکونی مراجعه کنند.

نورترن تریتوری

در نورترن تریتوری مستاجران می توانند با مراجعه به دادگاه مدنی و اداری نورترن تریتوری خواستار تجدیدنظر در میزان افزایش اجاره بها شوند.

قلمروی پایتخت استرالیا (ACT)

در قلمروی پایتخت استرالیا حد مشخصی برای حداکثر افزایش اجاره بها در نظر گرفته شده است. صاحبخانه هایی که بخواهند بیشتر از حد تعیین شده اجاره خانه خود را افزایش دهند باید با مراجعه به دادگاه مدنی و مدنی ACT‌ مجوز بگیرند.

مستاجرانی که به میزان افزایش اجاره اعتراض دارند نیز می توانند به این دادگاه مراجعه کنند.

Read the original English article at SBS News