本月初，澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia）上调现金利率，上涨0.25个百分点，至0.25%。这是储备银行自2010年11月以来，首次调涨现金利率。
业内普遍预计，这只是加息的起点。为了应对普遍的通货膨胀，储备银行或将在未来6至18个月内多次上调现金利率。
数据科学家Louie lu博士一直致力于用数据分析的方式，解读澳大利亚的房地产市场。他告诉SBS中文普通话节目，利率对房产走向至关重要。
利率上涨是如何影响房地产市场的？
“利率其实是影响房地产的最主要因子。随着利率上升，与借贷有关的投资产品都会受到利率的挤压。它（房地产）的价值就会跟其他投资产品，比如债券、股市，做一些平衡，因为资金会往利润更高的方向流动。”
Louie博士表示，厘清房产价格变动，首先需要理解需求和有效需求之间的区别。
所谓有效需求，是指人们有能力并且愿意购买的需求。“比如我喜欢‘牛马’车牌子——法拉利、兰博基尼，我对它们的需求是百分之百。但我账户里只有5万块钱，我的5万块钱的有效需求，我的‘马’牌子就不是法拉利，而是马自达了。”
“一样的道理，当银行利率提高，当我的购买力下降，有效需求就会下降。”
储备银行提高现金利率后，澳大利亚四大银行随之跟进，纷纷提高了其贷款利率。Louie博士认为，利率的上升，会直接影响到借贷者的实际借款能力。
RateCity的数据显示，如果现金利率上升至0.5%，则一项总额50万澳元的25年期贷款，每月的还款额要高出104澳元；若明年涨至2%，则每个月需要多还511澳元。
比如我在利率2%的时候，向银行借钱，而我每个月可以负担的房贷是4000元，我可以借得108万。但当银行用4%的利率去评估我的借款能力时，只能借得83.5万。
在这种情况下，随着官方现金利率的不断上升，房产价格可能会“软着陆”。目前的0.25%的涨息对房产价格影响并不明显，但随着利息上推，这个影响会逐步扩大。
加拿大就是一个鲜明的例子。Louie博士说，同为多矿藏的移民国家，当加拿大的现金利率从低点上调0.75%后，当地的房市迅速降温。
但是，Louie博士也提醒，房产是长线投资。在未来两三年加息的情况下，房市可能会相对疲软。但是长线来看，随着经济发展，将会是另一个故事。
首次置业者对加息更脆弱
联邦大选当前，联盟党和工党这两个政党都把目光瞄准了首次置业者。总理莫里森（Scott Morrison）曾坦言，帮助租户解决租金困难的方式就是让他们购买一套属于自己的房产。
相应的，工党则提出“协助买房（Help to buy）”政策，以共享产权的方式促进首次置业者入市。
然而，之于涨息以及未来可能的涨息预期而言，是最脆弱的群体。
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Louie博士说，过去两年内，澳大利亚的储蓄率从5%上涨到15%。这意味着，有相当一部分人财务状况比较稳健。
“政府的首次置业政府可以帮助财务比较不稳健的人。在利率上涨的时候，这批人很可能本来付得起，但现在付不起了。如果房产估值随着利率上升而下降，而我不想要（这套房子）了，这就可能会倒欠银行的钱，这就十分危险了。”
“比如买50万的房子，贷款40万，首次置业方案下，借贷47.5万元。复利叠加，就会受到打击。”
有预测称，悉尼和墨尔本的住房价格可能会从今年的峰值回落，至2023年或2024年底，跌幅可能会高达15%。
在这种情况下，许多新房的购房者很可能发现，自己处于负资产状态——其房屋抵押贷款高于房产价值。
随着澳大利亚的通货膨胀率上涨到5.1%，家庭消费受到食品、燃料等非自有支配支出挤压，这会削弱还本付息能力，进一步挤压家庭的财务状况。
而对于在低利率期间订下固定利率借贷合同的购房者来说，接下来两年可能是关键时期——因为随着固定利率到期，当回归浮动利率时，他们的偿付能力将受到考验。
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【观点】利率上涨 首次置业者将受到最大打击
SBS Chinese
10/05/202210:39
本文不能替代投资建议。采访代表嘉宾观点，不代表SBS立场。
